Real Estate en la ciudad de Buenos Aires

¡Gracias por las colaboraciones que fui incorporando a este post!

Estamos buscando depto y me encuentro con que el mercado está loco, hay muchísimas distorsiones por barrio, los usados estan carísimos comparativamente a los nuevos, etc.

No es algo que yo conozca mucho, por lo que estoy aprendiendo. Fui sistematizando las variables a tener en cuenta y quiero compartir mi checklist con los que estén en la misma situación. Probablemente a muchos les pareceran obviedades, pero son recopilaciones de comentarios y experiencias que a mi me sirvieron y, como dicen por ahí, "nada es obvio":
  • Location, location, location. La ubicación es el punto número uno a tener en cuenta. Buenos accesos y/o cercanía al lugar de trabajo o donde viva la gente con la que interactuás. Seguridad. Cercanía de servicios.
  • Orientación: Norte o Este. Que te dé el sol de la mañana es bueno, pero el de la tarde es malo.
  • Luminosidad. No alcanza con la orientación, el diseño de la planta puede hacer que una orientación supuestamente buena parezca una tumba (¡Gracias Mordejai!)
  • Aire. Idem anterior. Es necesario que haya aberturas en paredes opuestas para que el aire no se estanque requiriendo tener el A/C prendido con 25 grados. (¡Gracias Mordejai!)
  • Si es para comprar, pensar en que sea vendible en el futuro, cuando por el motivo que sea (que te quede chico o grande) lo quieras vender.
  • Antigüedad del edificio y calidad de construcción. Ojo, nuevo no es igual a bueno. Hay opulentas torres recién estrenadas con paredes de papel mache, en las que se escucha hasta la respiración de un bebé a 2 paredes de distancia.
  • Si estás dispuesto a refaccionar, no mirar el estado actual sino visualizar el estado futuro. Esto es difícil (al menos para mi).
  • Costos de mantenimiento. Expensas, impuestos, servicios. Un tip de Mordejai: chusmear en las expensas para ver en qué se gasta. Por ejemplo, si hay mil pesos por mes de plomería...
  • Cochera: hoy en dia es de vital importancia, sea para que la uses vos o para que la subalquiles (¡Gracias Det!). Si estás comprando en pozo, siempre tratá de conseguir una cochera.
  • Si el depto que vas a comprar es porque planificas "una familia", en lo posible dos baños completos y que en el ascensor entre un cochecito de bebe (¡Gracias Det!).
  • Tantear el mercado constantemente.
Con respecto a este último punto, es realmente difícil predecir qué está pasando y qué va a pasar con los precios de las propiedades. Es muy común leer notas publicadas por "analistas inmobiliarios" o "ingenieros en Real Estate" (sic) en los que comentan cómo ven al mercado y cómo lo ven a futuro. Sabemos que no les podemos creer. No digo que haya mala fe, a veces hay wishful thinking, y además son parte interesada, y en una ocupación que se mueve mucho por expectativas. Si dicen que van a bajar las propiedades, la gente no va a comprar esperando que bajen, generando -por profecia autocumplida- una baja en las propiedades. Por eso nunca lo van a decir directamente. Pero creo que aprendí a decodificar lo que dicen:


Lo que sucede: Economía en marcha acelerada, a 9% anual.

Lo que dice el Analista Inmobiliario: Los precios van a seguir subiendo, y si no compra ahora, luego le alcanzará para la mitad de los metros cuadrados en una zona mucho peor. El real estate es una industria que puede sacar a la Argentina del subdesarrollo, como pasó con España. Compre. Nota personal: Los precios en ciertos lugares de Argentina se acercaron a los precios de Miami y no nos parecía ridículo.


Lo que sucede: Incertidumbre, crisis internacional.

Lo que dice el A. I.: Al haber incertidumbre, siempre se detienen las operaciones inmobiliarias. Pero si la incertidumbre sigue, la gente se vuelca a los ladrillos. Los precios van a seguir subiendo. Compre.


Lo que sucede: A la incertidumbre y destrucción de riqueza y caída en todos los activos financieros, se suceden los despidos masivos y comienza a enfriarse la economía. Nota personal: es el momento para comprar activos financieros (acciones, bonos) a precios de remate.

Lo que dice el A. I.: Olvídese de los activos financieros, demostraron que eran aire, no tienen sustento en la economía real. Vuélquese a los ladrillos, los precios van a seguir subiendo y/o van a aguantar mejor. Ya lo sabía su abuelo inmigrante. Compre.


Lo que sucede: Economía desacelerada, tal vez en recesión. Credit crunch (que tiene poco impacto en Argentina porque poca gente, proporcionalmente a otros países, saca hipotecas para comprar su casa, pero igual no hay un mango). Los precios empiezan a bajar.

Lo que dice el A. I.: Los precios no están bajando, pero aproveche para hacer una contraoferta agresiva y compre un poco más barato, si tiene los dólares en la mano. Compre.


Lo que sucede: Economía frenada. Los precios se desinflan porque hay gente que quiere o necesita mudarse y ya directamente publica más barato porque necesita vender (ya no es sólo aceptación de contraoferta agresiva). Y sí, si publicás tu monoambiente en Constitución a US$ 90.000 no lo vienen ni a mirar.

Lo que dice el A. I.: Idem anterior. Compre.


Lo que sucede: Los precios siguen bajando. Recesión general de la economía.

Lo que dice el A. I.: Las propiedades ya terminaron de bajar. Es momento de comprar.

11 comentarios:

Mordejai dijo...

Muy buen post, especialmente lo que refiere a los "analistas". Ya sabemos que no existe la objetividad cuando hay intereses de por medio.

Respecto al checklist, me gustaría aportar:

- Luz. No alcanza con la orientación; el diseño de la planta puede hacer que una orientación supuestamente buena parezca una tumba.
- Aire. Idem anterior. Es necesario que haya aberturas en paredes opuestas para que el aire no se estanque requiriendo tener el A/C prendido con 25 grados.
- Respecto a los costos de mantenimiento, chusmear en las expensas para ver en qué se gasta. Por ejemplo, si hay mil pesos por mes de plomería...

H dijo...

Muy bueno, Mordejai. Los agregué al checklist.
Ahora q estoy en otra compu ya agregué acentos y corregí el estilo.
Sobre lo del aire, vi en Ecorrenovación una modificación de una casa en San Diego en la que cambiaban la sólida puerta de calle por una que dejaba pasar el aire, con lo que el aire frío subía y refrigeraba la casa, con lo que no necesitaban A/C.
En otro, en el Sur de California una casa que no solo no consumía electricidad para la refrigeración o calefacción sino que generaba un excedente de energía. Cómo? Paneles solares para la electricidad, estar en conexión con el suelo (que en esa zona está a 15 grados) y compuertas en el techo para hacer circular el aire.
También un calefactor solar super eficiente que calentaba el agua incluso con el cielo nublado y lluvioso de Seattle, en un día que la gente estaba con guantes.
Ya postearé sobre este programa. Se viene, se viene la ecología urbana. La ciudad vuelve a ser in. Los suburbios están out.

Anónimo dijo...

Otro punto, por experiencia propia: Fijate qué edificaciones tenés al lado. Si tenés una casa vieja, o un baldío, sabé que tenés la posibilidad que se te revalúe la propiedad con una linda construcción al lado, pero que vas a pasar dos años (mínimo) de sufrimiento (e inseguridad) mientras dure la obra.
Tampoco se cómo son tus planes a futuro, pero es interesante (si el depto no tiene cochera propia) que tenga edificio de cocheras o garage cerca. Para revenderlo, es algo que la gente pregunta y valora.
Ahhh... nunca último piso, es el que se lleva todas las filtraciones.
Lilian

H dijo...

Liliana: el último piso se lleva todas las filtraciones que termina pagando todo el consorcio!
También se recalienta demasiado.
Lo ideal es tener un edificio sin último piso ;)

PD: Lilian, no Liliana, perdón.

Anónimo dijo...

el tema de las expensas: para saber cuanto hay de expensas "real" hay que ver el numero de unidades funcionales totales: hay un costo fijo de sueldos y aportes, ascensres, limpieza, etc: si hay pocas unidades eso se divide entre pocos y las expensas aumentan. No hay vuelta que darle.
Piter

H dijo...

Así es, Piter. Y cuántos ascensores hay. Vimos uno bárbaro, bajas expensas... pero por ser 3er piso por escalera!
Y el portero... a partir de x UF es obligatorio construir un depto (gratis) para el portero. Y el que construye el edificio, tiene que prorratear el costo de ese depto entre todos los departamentos, ergo, cada UF cuesta más cara por ese depto. Que tampoco paga expensas.

Anónimo dijo...

Lilian, Hugo:
Lo del último piso es falso hoy.
Era cierto hasta que a alguien se le ocurrió realizar bien las construcciones.
Eso habla mucho del edificio. Vas y preguntás si en el último piso hay filtraciones. Si las hay, no compres. Si no las hay, catalogalo como opción viable.
Lo del calor tampoco es cierto hoy.
Ary, dueño de último piso (y muy feliz en el mismo)

M dijo...

Más consejos:
- No te guies solamente por la cantidad de ambientes sino por el tamaño de los mismos. Un depto de mas ambientes, aun con la misma superficie de otro que tenga menos divisiones, se cobra mas. Ergo, los constructores son capaces de hacer un 5 ambientes en 90m2 - claro, cada ambiente termina teniendo el tamaño de un closet.

Minimo tamaño aceptable para sentirse holgado en un cuarto: 3.20x3.20 - mucho menos que eso y ya da claustrofobia.

- Cantidad de deptos por piso - los edificios con muchos deptos por piso se vuelven pajareras llenas de gente que entra y sale todo el tiempo. Con cuantos menos deptos compartas el pallier, mejor.

- Servicios centrales vs. servicios individuales. Si vos podés controlar tu propia losa radiante, podés controlar cuanto gastás en calefacción. Si la calefacción es central no tenés opción - y además si estás en un piso bajo te asás porque la ponen al mango para que llegue a los pisos altos (donde te congelás) - o viceversa dependiendo de cómo circule la calefacción en tu edificio.

- Tratar de evitar deptos que estén pegados a o cerca de colegios, iglesias, y otros lugares que causen aglomeraciones de gente porque no tendrás paz.

- En torres y edificios modernos: ojo si tu depto está cerca del salón de fiestas. Con lo incivil que es la gente, no podrás dormir.

- Si un barrio te parece muy caro, considerá uno adyacente. Si Palermo está muy caro, buscá en Villa Creplaj. Si querias Belgrano, buscá en colegiales.

- No compres a estrenar. Son ridiculamente caros

- Sé consciente del valor del m2 y no te rindas al buscar. Esto es una regla importante: SIEMPRE hay oportunidades. SIEMPRE hay alguien apurado en vender. Al final, SIEMPRE vas a encontrar lo que buscás.

Saludos
M

H dijo...

Gracias M por tus aportes!!

Hugo
(4 meses después)

det dijo...

aporto unas cositas mas:

- lo de la cochera hoy en dia es de vital importancia, sea para que la uses vos o para que la subalquiles...

- si el depto que vas a comprar es porque planificas "una familia", dos baños minimo, completos

- y en relacion al punto anterior, que en el ascensor entre un cochecito de bebe...

saludos!

H dijo...

Gracias Det! los incorporo.