Real Estate en la ciudad de Buenos Aires

¡Gracias por las colaboraciones que fui incorporando a este post!

Estamos buscando depto y me encuentro con que el mercado está loco, hay muchísimas distorsiones por barrio, los usados estan carísimos comparativamente a los nuevos, etc.

No es algo que yo conozca mucho, por lo que estoy aprendiendo. Fui sistematizando las variables a tener en cuenta y quiero compartir mi checklist con los que estén en la misma situación. Probablemente a muchos les pareceran obviedades, pero son recopilaciones de comentarios y experiencias que a mi me sirvieron y, como dicen por ahí, "nada es obvio":

• Location, location, location. La ubicación es el punto número uno a tener en cuenta. Buenos accesos y/o cercanía al lugar de trabajo o donde viva la gente con la que interactuás. Seguridad. Cercanía de servicios.
• Orientación: Norte o Este. Que te dé el sol de la mañana es bueno, pero el de la tarde es malo.
  
• Luminosidad. No alcanza con la orientación, el diseño de la planta puede hacer que una orientación supuestamente buena parezca una tumba (¡Gracias Mordejai!)
• Aire. Idem anterior. Es necesario que haya aberturas en paredes opuestas para que el aire no se estanque requiriendo tener el A/C prendido con 25 grados. (¡Gracias Mordejai!)
• Si es para comprar, pensar en que sea vendible en el futuro, cuando por el motivo que sea (que te quede chico o grande) lo quieras vender.
• Antigüedad del edificio y calidad de construcción. Ojo, nuevo no es igual a bueno. Hay opulentas torres recién estrenadas con paredes de papel mache, en las que se escucha hasta la respiración de un bebé a 2 paredes de distancia.
• Si estás dispuesto a refaccionar, no mirar el estado actual sino visualizar el estado futuro. Esto es difícil (al menos para mi).
• Costos de mantenimiento. Expensas, impuestos, servicios. Un tip de Mordejai: chusmear en las expensas para ver en qué se gasta. Por ejemplo, si hay mil pesos por mes de plomería...
• Cochera: hoy en dia es de vital importancia, sea para que la uses vos o para que la subalquiles (¡Gracias Det!). Si estás comprando en pozo, siempre tratá de conseguir una cochera.
• Si el depto que vas a comprar es porque planificas "una familia", en lo posible dos baños completos y que en el ascensor entre un cochecito de bebe (¡Gracias Det!).
• Tantear el mercado constantemente.

Con respecto a este último punto, es realmente difícil predecir qué está pasando y qué va a pasar con los precios de las propiedades. Es muy común leer notas publicadas por "analistas inmobiliarios" o "ingenieros en Real Estate" (sic) en los que comentan cómo ven al mercado y cómo lo ven a futuro. Sabemos que no les podemos creer. No digo que haya mala fe, a veces hay wishful thinking, y además son parte interesada, y en una ocupación que se mueve mucho por expectativas. Si dicen que van a bajar las propiedades, la gente no va a comprar esperando que bajen, generando -por profecia autocumplida- una baja en las propiedades. Por eso nunca lo van a decir directamente. Pero creo que aprendí a decodificar lo que dicen:


Lo que sucede: Economía en marcha acelerada, a 9% anual.

Lo que dice el Analista Inmobiliario: Los precios van a seguir subiendo, y si no compra ahora, luego le alcanzará para la mitad de los metros cuadrados en una zona mucho peor. El real estate es una industria que puede sacar a la Argentina del subdesarrollo, como pasó con España. Compre. Nota personal: Los precios en ciertos lugares de Argentina se acercaron a los precios de Miami y no nos parecía ridículo.


Lo que sucede: Incertidumbre, crisis internacional.

Lo que dice el A. I.: Al haber incertidumbre, siempre se detienen las operaciones inmobiliarias. Pero si la incertidumbre sigue, la gente se vuelca a los ladrillos. Los precios van a seguir subiendo. Compre.


Lo que sucede: A la incertidumbre y destrucción de riqueza y caída en todos los activos financieros, se suceden los despidos masivos y comienza a enfriarse la economía. Nota personal: es el momento para comprar activos financieros (acciones, bonos) a precios de remate.

Lo que dice el A. I.: Olvídese de los activos financieros, demostraron que eran aire, no tienen sustento en la economía real. Vuélquese a los ladrillos, los precios van a seguir subiendo y/o van a aguantar mejor. Ya lo sabía su abuelo inmigrante. Compre.


Lo que sucede: Economía desacelerada, tal vez en recesión. Credit crunch (que tiene poco impacto en Argentina porque poca gente, proporcionalmente a otros países, saca hipotecas para comprar su casa, pero igual no hay un mango). Los precios empiezan a bajar.

Lo que dice el A. I.: Los precios no están bajando, pero aproveche para hacer una contraoferta agresiva y compre un poco más barato, si tiene los dólares en la mano. Compre.


Lo que sucede: Economía frenada. Los precios se desinflan porque hay gente que quiere o necesita mudarse y ya directamente publica más barato porque necesita vender (ya no es sólo aceptación de contraoferta agresiva). Y sí, si publicás tu monoambiente en Constitución a US$ 90.000 no lo vienen ni a mirar.

Lo que dice el A. I.: Idem anterior. Compre.


Lo que sucede: Los precios siguen bajando. Recesión general de la economía.

Lo que dice el A. I.: Las propiedades ya terminaron de bajar. Es momento de comprar.